Er komt een wetsvoorstel om de positie van hurende winkeliers en horecaondernemers (en alle ander huurders waarvan de ruimte publiek toegankelijk is). Nu is nog zo dat de verhuurder de huur kan opzeggen na de contractuele huurtermijn op basis van strikt in de wet genoemde gronden. Een van de gronden is dringend eigen gebruik. En onder dringend eigen gebruik valt ook renovatie van het huurpand voorzover dat niet kan zonder beëindiging van de huur. Dat gaat nu volgens het wetsvoorstel veranderen en feitelijk valt renovatie daarmee weg als dringend eigen gebruik, tenzij er een voldoende compensatie komt voor de huurder. Wil de verhuurder dan toch de opzegging doorzetten dan zal er ook worden gekeken naar het belang van de huurder, waar voorheen alleen werd gekeken naar het belang van de verhuurder (om aannemelijk te maken dat het eigen gebruik dringend is).
Ik wil als ondernemer een bedrijfspand huren en ik ga in het bedrijfspand wijzigingen en toevoegingen (noodzakelijk voor de onderneming) aanbrengen. Dat brengt kosten met zich mee. Mag ik dan die kosten van de verhuurder terugvragen als het huurcontract wordt beëindigd?
De eerste vraag is: mag je als huurder zomaar wijzigingen en toevoegingen aanbrengen bij bedrijfspanden?
antwoord: ja, geringe wijzigingen/toevoegingen mag je aanbrengen, zelfs zonder toestemming van de verhuurder. Dit zijn dan wel de wijzigingen/toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten (voor de verhuurder) ongedaan kunnen worden gemaakt. Deze wijzigingsbevoegdheid van de huurder mag de verhuurder niet contractueel verbieden. Gaat om het om ingrijpende toevoegingen/wijzigingen dan heb je als huurder toestemming nodig van de verhuurder. Krijg je die toestemming niet, dan kun je, indien de toevoeging/wijziging noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, aan de rechter om een machtiging vragen.
De tweede vraag: mag je als huurder de kosten van de investering verhalen op de verhuurder bij einde van de huurovereenkomst?
antwoord: indien je als huurder met toestemming wijzigingen/toevoegingen mocht aanbrengen dan is de verhuurder alleen vergoedingsplichtig indien:
- de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van die veranderingen (door hogere huurprijs, meerwaarde bij verkoop pand of kostenbesparing bij onderhoud), en;
- de huurder nadeel heeft omdat hij zijn investeringskosten niet heeft kunnen terugverdienen (bijv ook niet door een vergoeding van de opvolgende huurder).
Maar deze bepaling kan contractueel worden uitgesloten. Dan staat in het huurcontract dat de huurder bij einde alle veranderingen ongedaan moet maken (ook de veranderingen waarvoor je toestemming hebt van de verhuurder). Dan heeft namelijk de verhuurder geen (ongerechtvaardigd) voordeel meer van de veranderingen.
Mag je dan als verhuurder nog bepalen dat de huurder alle veranderingen ongedaan moet maken bij einde huur? Ja, dat mag. Bepaal je daarover niets in het huurcontract, dan hoeft de huurder bij geoorloofde veranderingen die veranderingen niet ongedaan te maken bij einde huur.
U heeft een winkelruimte in de verhuur. Er komt een huurder die graag wil huren. Het eerste dat u dan doet is natuurlijk de achtergrond van de huurder checken (KvK, sociale media, google, etc). Dan blijkt dat het een startende ondernemer is waarover verder heel weinig bekend is.
Nu zult u denken “ik wil meteen een huurcontract voor vijf jaar, want dan heb ik minimaal vijf jaar mijn huurinkomsten veilig gesteld”. Op zich een aardige gedachte die opgaat bij een solvabele huurder. Maar wat nu als de onderneming van de huurder geheel niet goed draait, u moet steeds aanmanen voor de huur, kosten maken daarvoor, etc. De huur wordt uiteindelijk wel betaald, maar met veel moeite. Eigenlijk wilt u wel een betere huurder. Maar u heeft een vijfjaarscontract. Dan maar de rit uitzitten en vlak voor ingang van het vijfde jaar de huur opzeggen (ivm opzegtermijn van een jaar). Dat dacht u, opzegging blijkt niet mogelijk want de opzeggingsgrond “ik wil een betere huurder” bestaat niet….en u kunt in dit geval alleen opzeggen met verplichte opzeggingsgronden (onbehoorlijke bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik).
U had in dit geval dus beter een huurcontract kunnen afsluiten voor twee jaar. Voordelen: u kunt in die twee jaar beoordelen of dit de huurder is die u wenst. U kunt bij beeindiging van die twee jaar de huur gewoon beeindigen zonder een opzeggingsgrond aan te geven. U hoeft zelfs niet eens een opzeggingstermijn in acht te nemen (tenzij u dit wel opneemt in het huurcontract). Let op: als u de huur feitelijk na die twee jaar nog wat doorzet, bijvoorbeeld drie maanden, dan is er automatisch weer een contract voor drie jaar met de verplichte formaliteiten (opzeggingsgronden en opzegtermijn).
Huis in de verkoop, inmiddels al een andere woning gekocht en nu dubbele woonlasten. Gedachte is dan om de oude woning tijdelijk te verhuren totaan de verkoop (om in ieder geval nog inkomsten te hebben uit die woning). Prima idee alleen u moet zich wel van het volgende bewust zijn:
- Als de huurder de woning niet wil verlaten bij verkoop, dan heeft u als verhuurder een probleem. De huurder wordt beschermd, ook al heeft hij een huurcontract getekend waarin staat dat hij de woning moet verlaten bij verkoop van de woning. De bescherming van huurders van woonruimte is zeer strikt (ten voordele van de huurder);
- De hypotheekhouder moet vaak toestemming verlenen (op straffe van volledige opeisbaarheid van de hypothecaire lening).
U kunt wel tijdelijk verhuren indien u een vergunning krijgt van de gemeente voor tijdelijke verhuur. Zorg ook voor overleg met uw hypotheekhouder.
Ik ben verhuurder-eigenaar van een woning en nu heeft mijn huurder, zonder mijn toestemming, de woning onderverhuurd. Wat kan ik daartegen doen?
Eerst een belangrijke hoofdregel: een huurder van een woonruimte geniet verregaande huurbescherming. Met deze hoofdregel weet u al waar ik naar toe wil.
Als de hoofdhuurder onbevoegd onderverhuurt dan kunt u de huurovereenkomst met de hoofdhuurder via de rechter laten ontbinden. Maar dan zit u nog wel met de onderhuurder. Met beeindiging van de hoofdhuurovereenkomst eindigt niet de onderhuurovereenkomst. Die wordt namelijk van rechtswege voortgezet tussen u als verhuurder-eigenaar en onderhuurder. U zult dan naar de rechter moeten stappen om een einde te maken aan die onderhuur. Let op: dat moet u dan wel binnen 6 maanden doen na beeindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Bovendien kunt u alleen op bepaalde gronden de (onder)huur beeindigen:
- De onderhuurder heeft niet genoeg financiële middelen om de huur te blijven voldoen;
- De onderhuurder is onderhuurder geworden met het vooropgezet doel een positie van huurder te verkrijgen (bijv. als na een onderhuurovereenkomst, de hoofdhuurder definitief vertrekt uit de woning);
- De onderhuurder krijgt geen huisvestingsvergunning;
- De redelijkheid en billijkheid (kan van u als verhuurder in alle redelijkheid wel worden verlangd dat u de onderhuur moet toestaan).
Overigens kan de onderhuurder op zijn beurt weer de hoofdhuurder aansprakelijk stellen.
Mocht er overigens sprake zijn van een situatie dat de hoofdhuurder ook nog in de woning woont en de onderhuurder een of meer kamers huurt in die woning dan wordt de onderhuurder niet beschermd. Bij einde van de hoofdhuurovereenkomst eindigt dan ook de onderhuur en moet de onderhuurder ook de woning verlaten.
Kan ik mijn huur (als huurder) van bedrijfsruimte zomaar opzeggen
Nee, je bent gebonden aan de huurtermijn. Als je hebt gehuurd voor een periode van vijf jaar dan ben je ook gebonden aan die vijf jaar. Wil je vervolgens niet daaropvolgend ook weer vijf jaar gebonden zijn dan moet je wel tijdig opzeggen. Je dient dan voor het einde van de eerste 4 jaar de huur schriftelijk en aangetekend op te zeggen. Als je er eerder vanaf wil zul je moeten praten met de verhuurder. Mogelijk kun je dan de huur afkopen.
