U begint al aardig op leeftijd te raken en u wilt uw bedrijf overdragen aan uw kinderen. U heeft bijvoorbeeld een kapperszaak met een winkel in eigendom. Waar loopt u dan fiscaal tegenaan?
Als u uw bedrijf overdraagt betekent het dat u uw onderneming staakt. Dat heeft tot gevolg dat u inkomstenbelasting moet betalen over de meerwaarde (verkoopwaarde minus de waarde van het bedrijf zoals het op uw balans staat). U mag dan van de verkoopopbrengst meteen ongeveer 45% afdragen aan de fiscus. U kunt echter gebruik maken van een soort vrijstelling. De eis is dan wel dat uw kinderen al minimaal 3 jaar meewerken in de zaak (als werknemer of als mede-ondernemer). In dat geval kunt u uw onderneming geruisloos doorschuiven naar uw kinderen en hoeft u geen inkomstenbelasting te betalen.
Maar hoe zit het dan met het bedrijfspand? Moeten mijn kinderen dan wel daarover overdrachtsbelasting betalen?
Ook daarvoor geldt een vrijstellingsregeling. Indien u uw onderneming met bedrijfspand overdraagt aan uw kinderen en zij gaan het bedrijf voortzetten, dan hoeven zij geen overdrachtsbelasting te betalen. Let op: als in het bedrijfspand ook een woning zit, moet er over dat woninggedeelte wel overdrachtsbelasting worden betaald.
En als ik mijn bedrijf nu geheel of deels wil schenken aan mijn kinderen? Bijvoorbeeld omdat u uw kinderen niet meteen wil opzadelen met een hoge financieringsschuld. Bij schenken geldt aan kinderen een tarief van 10% en 20% voor de schenkbelasting. Dan kan gebruik worden gemaakt van een bedrijfsopvolgingsregeling die inhoudt dat als de kinderen dan het bedrijf minimaal vijf jaar lang voortzetten, zij geen schenkbelasting daarover hoeven te betalen. Zij krijgen dan bij aanvang wel een aanslag schenkbelasting (die ze dan nog niet hoeven te betalen) en na vijf jaar wordt die aanslag vernietigd.
Koopt of verkoopt u een woning? Dan is het nu aantrekkelijker door de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting voor woning (van 6 naar 2%). Hieronder de vraag en antwoorden van het Ministerie van Financien ter verduidelijking:
1. Wanneer gaat deze maatregel in?
De maatregel gaat met terugwerkende kracht in voor woningen verkregen op en na 15 juni 2011. Het gaat hierbij om het moment van het ondertekenen van de akte bij de notaris.
2. Geldt de maatregel voor alle onroerende zaken?
Deze maatregel geldt alleen voor woningen en dus bijvoorbeeld niet voor bedrijfspanden. In het beleidsbesluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M staat een nadere toelichting met voorbeelden.
3. Geldt deze maatregel ook voor: 2e woningen en/of recreatiewoningen?
Ja, deze maatregel geldt ook voor 2e woningen en recreatiewoningen.
4. Geldt deze maatregel ook voor verhuurde woningen?
Ja, deze maatregel geldt ook voor verhuurde woningen.
5. Geldt deze maatregel ook voor de grond waar de woning op staat?
Ja, de maatregel geldt ook voor de ondergrond en de tuin van de woning. Zie voor specifieke bijzonderheden onderdeel 3.1 van het beleidsbesluit.
6. Geldt deze maatregel ook voor garages/schuren/serres/uit- en aanbouwen?
Ja, mits deze zaken zich bevinden op het perceel van de woning. Zie voor specifieke bijzonderheden onderdeel 3.1 van het beleidsbesluit. Een garage in hetzelfde gebouwencomplex behoort ook tot de woning.
7. Ik heb (kort) voor 15 juni een woning gekocht, geldt deze maatregel ook voor mij?
Nee, de maatregel geldt niet voor u. De maatregel geldt alleen voor woningen die op of na 15 juni zijn overgedragen bij de notaris. Het gaat hierbij om de datum waarop de akte van levering bij de notaris is ondertekend. De datum van het tekenen van de “voorlopige” koopakte is niet van belang. U kunt geen geld terugkrijgen.
8. Ik heb tussen 15 juni en 1 juli een woning gekocht en overgedragen gekregen bij de notaris, wat moet ik nu doen?
De maatregel is geldig voor alle woningen die verkregen zijn op of na 15 juni. De teveel betaalde overdrachtsbelasting krijgt u dus terug. Voor de afhandeling hiervankunt u contact opnemen met uw notaris.
9. Mijn woning wordt niet alleen gebruikt als woning, maar ook deels als bedrijfsruimte, geldt deze maatregel dan ook voor mij?
Uitgangspunt is dat alleen over de waarde van het deel dat bestemd is voor bewoning 2% wordt toegepast. Is dit deel meer dan 90%, dan geldt de 2% voor pand. Voor specifieke vragen hierover kunt u ook bij uw notaris terecht.
Hieronder de link naar het beleidsbesluit, PDF-bestand
De Hoge Raad is “om”. In 1982 oordeelde de Hoge Raad nog dat een koper van aandelen met daarin als bezit bouwterreinen overdrachtsbelasting moest betalen, terwijl dat niet zo was bij de levering van alleen die bouwterreinen. Nu heeft de Hoge Raad aangegeven in een uitspraak van 10 juni 2011 dat ook zo’n vastgoedlichaam gebruik kan maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting.
Zie meer mijn artikel op Belasting Collectief Nederland: http://tinyurl.com/4y6yymr
U heeft een eenmanszaak met een bedrijfspand en het moment is gekomen om de zaak in een BV-vorm om te zetten (vanwege aansprakelijkheid, fiscaal, flexibiliteit, etc). U weet dat een BV een afzonderlijke (rechts)persoon is. Dus bij het over zetten van het bedrijfspand op naam van de BV dus overdrachtsbelasting betalen. Gelukkig is daar een vrijstellingsregeling voor en die houdt in dat u bij inbreng van een onderneming + bedrijfspand in een BV geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen.
Een jaar na de inbreng van uw onderneming heeft u er schoon genoeg van en heeft u een koper voor de aandelen van uw BV. Dat is mooi, zult u denken. Dat is dan wel twee jaar te vroeg. Waarom? Omdat u nog gebonden bent aan een sanctieperiode van drie jaar. Voorwaarde voor de vrijstelling overdrachtsbelasting bij inbreng in BV is namelijk dat u drie jaar lang de aandelen in bezit moet houden en de onderneming moet voortzetten. Doet u dat niet dan moet u alsnog die overdrachtsbelasting van destijds betalen.
U mag overigens wel het bedrijfspand uit de BV verkopen binnen die drie jaar. De koper betaalt dan overigens wel overdrachtsbelasting over die aankoop. Maar u loopt zelf dan niet tegen de sanctie aan.
Inbreng vrijstelling BV voor de overdrachtsbelasting = drie jaar lang aandelen in bezit houden en onderneming voortzetten
Hoe kunt u overdrachtsbelasting besparen als u een stukje land koopt met daarop vervallen opstallen die u wilt vervangen door nieuwbouw? Bent u BTW-ondernemer en is de verkoper dat ook? Zo, ja dan kunt u door slim plannen gebruik maken van een vrijstellingsregeling voor de overdrachtsbelasting.
In het kort de sloopconstructie voor beginners.
- U koopt het perceel met in de koopovereenkomst de clausule dat vóór de levering (dus bij de notaris) de opstallen worden gesloopt en er een bouwrijp perceel is ontstaan (de verkoper levert dan een bouwterrein;
- Nog voordat u bij de notaris zit worden de opstallen gesloopt én wordt er een bouwterrein gemaakt;
- Daarna volgt de levering waarbij de verkoper nog BTW in rekening moet brengen en die bij u aftrekbaar is (wel controleren of u ook aftrekrecht heeft, anders heeft deze sloopconstructie geen zin);
- In de leveringsakte doet de notaris dan een beroep op de vrijstelling overdrachtsbelasting;
- En u heeft zich 6% overdrachtsbelasting bespaard.
Belangrijk advies: zorg voor deskundige begeleiding (belastingadviseur of accountant), een goede planning, duidelijke afspraken, want het kan ook fout gaan (zie mijn artikel voor Belasting Collectief Nederland waarin ik een uitspraak van de rechter weergeef waar het mis gaat, link naar artikel)
Wellicht heeft u ooit van de regel gehoord dat als je binnen korte termijn een pand koopt en weer doorverkoopt dat dan niet het volle pond aan overdrachtsbelasting behoeft te worden betaald. Deze regel gelt inderdaad indien je binnen zes maanden na de koop weer doorverkoopt. Een voorbeeld. Jan koopt een pand voor € 100.000 en moet daarover 6% overdrachtsbelasting betalen. Dus de koop kost hem exclusief kosten € 106.000. Als hij nu binnen zes maanden het pand weet door te verkopen voor bijvoorbeeld € 120.000 dan hoeft de koper met een beroep op de doorverkoop-clausule (artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer), niet 6% te betalen over € 120.000, maar 6% 0ver € 20.000. In veel gevallen bedingt de verkoper dan ook dat hij kan meeprofiteren van deze regeling en de totale overdrachtsbelasting wordt dan gedeeld, zodat beide kunnen profiteren.
Voor woningen geldt vanaf 1 januari 2011 een tijdelijke regeling waarbij die termijn van zes maanden is verlengd tot 12 maanden. Tijdelijk, omdat deze regeling geldt tot uiterlijk 31 december 2012. Hou dus bij de koop van een woning deze termijn in de gaten.
Man en vrouw (niet gehuwd) hebben gezamenlijk tien panden. Ze willen eigenlijk ieder zelf vijf panden bezitten. Ze kunnen niet zomaar de panden verdelen omdat dan over en weer 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald. Ze besluiten tot een “slimme” truc. Ze gaan een geregistreerd partnerschap aan. Vervolgens besluiten ze een dag later dat partnerschap weer te verbreken en verdelen vervolgens die tien panden, ieder vijf panden. Bij een verdeling bij verbreking van een geregistreerd partnerschap hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Ze hebben echter buiten de Belastingdienst en de rechter gerekend. De belastinginspecteur stelde namelijk voor de rechter dat het geregistreerd partnerschap geen ander doel had dan het enkel behalen van een belastingvoordeel. De man en vrouw hadden geen verweer daartegen, aangezien ze maar voor een dag het geregistreerd partnerschap waren aangegaan. Gevolg was dat ze alsnog 6% overdrachtsbelasting moesten betalen.
Op 23 maart schreef ik er al over, de uitspraak van Hof Den Bosch die aangaf dat een drijvende woning geen onroerende zaak is (voor de overdrachtsbelasting). Ik had toen nog niet de uitspraak volledig gelezen en nu wel.
Uit de uitspraak blijkt dat in dit geval er geen onroerende zaak is omdat er geen verbinding is met de oever (vanwege de eis dat de woning met de bodem moet zijn verenigd). Puur alleen een verbinding van de drijvende woning met kabels en aansluiting op nustleidingen en riolering is niet voldoende om te spreken van verbondenheid met de bodem. Dat hier de woning met beugels aan twee palen vast zit (waardoor de woning met de waterstand kan meebewegen) is evenmin voldoende om te spreken van vereniging met de grond.
Het is nu aan de Hoge Raad om te oordelen hoe nu precies “vereniging met de bodem” moet worden uitgelegd. Daarbij zal m.i. ook de vraag worden gesteld of de “kenbare bedoeling om ergens duurzaam te verblijven” niet een belangrijkere rol zou moeten spelen. Ik kan mij voorstellen dat de Hoge Raad meer nadruk gaat leggen op de bedoeling (een onroerende zaak is een zaak die de bedoeling heeft om met de grond duurzaam verbonden te zijn) dan met de manier waarop een zaak met de grond is verbonden. Zo niet dan is de conclusie wel duidelijk “elk drijvend object” kan nooit een onroerende zaak zijn.
In een recente uitspraak heeft Hof Den Bosch aangegeven dat watervilla’s (drijvende woningen) roerend zijn en dus niet belast kunnen worden met overdrachtsbelasting. Ik heb de uitspraak niet gelezen omdat deze (nog) niet is gepubliceerd. Maar op basis van wat in de pers is verschenen (telegraaf website http://tinyurl.com/64afvj7 denk ik dat het Hof fout zit.
Wanneer is een zaak onroerend voor de overdrachtsbelasting? Indien een zaak duurzaam met de grond is verbonden. “Duurzaam” staat hier voor “kennelijk bestemd om daar langdurig te verblijven”. De zaak hoeft dus niet “aard en nagelvast met de grond te zijn verbonden” (die regel geldt wel bij de omzetbelasting). Naar mijn mening is zo’n drijvende woning gewoon een woning en bestemd om daar eeuwig te blijven liggen. Sterker nog de plek waar deze watervillas worden gebouwd is zelfs ontworpen (met steigers) als permanente ligplaats. Bij de “ouderwetse” woonboten zie je nog wel eens een enkele verplaatsing. Als deze watervilla dan ook nog met de grond is verbonden (en dat is wel een essentieel criterium) dan is er m.i. sprake van een onroerende zaak. Ik denk dat het bij deze Hofuitspraak gaat om “met de grond verbonden”. Als de watervilla aan een drijvende steiger zit, die zelf dus niet met de grond is verbonden, dan ontstaat de discussie wanneer is iets “met de grond verbonden”. Ik neem aan dat er toch zoiets moet zijn als riolering…en dan is de vraag of dat voldoende is om te spreken van “met de grond verbonden”.Het lijkt me dat een vaste riolering toch wel een “verbondendheid met de grond” inhoudt.
Het wachten is op een uitspraak van de hoogste rechter, De Hoge Raad.
Dat de overheid zich soms toont als slecht verliezer blijkt uit de gang van zaken bij de intrekking van de vrijstelling overdrachtsbelasting bij aankoop van rijksmonumenten. Wat speelde er?
Tot 1 januari 2010 bestond er een vrijstelling voor overdrachtsbelasting (6%) als je een rijksmonument aankocht. Dat gold niet voor iedereen. Deze vrijstelling bestond wettelijk alleen voor rechtspersonen die (mede) als doel hebben “het instandhouden van het rijksmonument”. Een mooi gegeven, we willen de rijksmonumenten instandhouden, dat is duur en dus geven we een fiscale tegemoetkoming. Dat het alleen bestond voor rechtspersonen (BV’s, e.d.) vond meneer X, die in 2005 een rijksmonument kocht voor € 1.000.000, onrechtvaardig. Hij betaalde die 6% overdrachtsbelasting (€ 60.000) en maakte meteen bezwaar daartegen. Uiteindelijk heeft het Gerechtshof te Den Haag (mei 2009) meneer X in het gelijk gesteld. Waarom? Omdat de rechter meende dat er onvoldoende rechtvaardiging is om een bepaalde groep (in dit geval natuurlijke personen) uit te sluiten van een vrijstelling. De Wet leidt op dit vlak dan ook tot een ongerechtvaardigde ongelijke behandeling. Meneer X won en kreeg zijn € 60.000 terug. Maar waarom is de overheid dan een slecht verliezer? Omdat ze meteen per 1 januari 2010 die vrijstelling voor rijksmonumenten hebben geschrapt, dus niemand krijgt meer een vrijstelling. Terwijl het de overheid had gesierd als ze de vrijstelling toelieten voor iedereen, mits ze aantoonbaar het rijksmonument in stand houden.
Nu denkt u “ik heb ook een rijksmonument gekocht als privé persoon, kan ik nu mijn overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst terughalen?” Dit kunt u niet, tenzij u tijdig bezwaar had aangetekend. Ook al is een wetgeving – achteraf gezien – ondeugdelijk, dan geldt er in Nederland een regel van “formele rechtskracht”. Die regel komt er in het kort op neer dat een overheidsbeschikking (zoals een belastingaanslag), als deze eenmaal onherroepelijk vaststaat (er is geen bezwaar meer mogelijk) niet meer aantastbaar is. Dus u kunt die aanslag niet meer aanvechten. Dus is het over en uit? Nee in mijn volgende blog geef ik aan wat nog wel een optie zou kunnen zijn.
